Dr. Drs. Agus Samekto Ak. M.Si.
-Dosen universitas Hayam Wuruk Perbanas Surabaya
-Pemerhati Pariwisata dan Perhotelan Propinsi Jawa Timur
Malang Raya || Inspirasi Cakrawala.com_.
dengan magnet wisatanya yang kuat, tidak hanya menarik para pelancong tetapi juga memicu gelombang bisnis akomodasi. Dalam beberapa tahun terakhir, pertumbuhan pesat homestay dan guest house—yang difasilitasi oleh platform digital—telah mengubah lanskap perhotelan di kawasan ini secara drastis. Tren ini menimbulkan pertanyaan kritis: apakah fenomena ini menjadi ancaman serius bagi tingkat hunian (occupancy rate) hotel konvensional, atau justru sebuah transformasi pasar yang tak terelakkan? Data yang ada menunjukkan dinamika yang sangat jelas.
Data Pertumbuhan yang Eksponensial: Ledakan Akomodasi Alternatif
Berdasarkan data dari Dinas Pariwisata dan Ekonomi Kreatif (Disparekraf) Provinsi Jawa Timur serta berbagai survei platform online, pertumbuhan homestay dan guest house di Malang Raya, khususnya di Kota Batu dan Kabupaten Malang, mencapai 200-300% dalam periode 2019-2023. Kota Batu, sebagai episentrum wisata, menjadi lokasi dengan pertumbuhan tercepat.
· Pada Tahu 2019, tercatat sekitar 500-700 unit akomodasi non-hotel (homestay, villa, guest house) yang terdaftar secara informal maupun formal di Malang Raya.
· Pada akhir Tahun 2023, angka tersebut melonjak menjadi 1.500 - 2.000 unit, dengan porsi terbesar berada di kawasan wisata Batu, Pujon, dan sekitar Gunung Banyak. Platform seperti Airbnb menunjukkan lebih dari 1.200 listing aktif untuk area Malang Raya, di mana 65%-nya adalah properti whole-unit (bukan kamar privat).
Faktor pendorongnya jelas: modal relatif lebih kecil, pengembalian investasi (ROI) yang cepat, dan fleksibilitas operasional. Ini menarik minat baik masyarakat lokal maupun investor dari luar kota.
Data Tekanan pada Hotel: Rata-rata Tingkat Hunian yang Tertekan
Sementara akomodasi alternatif meroket, hotel-hotel kelas menengah kebawah, khususnya bintang 1 hingga 3, merasakan tekanan langsung. Data dari Asosiasi Perhotelan dan Restoran Indonesia (PHRI) Malang Raya serta laporan kinerja pariwisata daerah menunjukkan tren yang mengkhawatirkan:
· Rata-rata Tingkat Hunian (Occupancy Rate/OR) hotel bintang 1-3 di Malang Raya sebelum pandemi (2019) berada di kisaran 60-70%.
· Pasca pemulihan pariwisata (2022-2023), angka OR untuk segmen ini sulit naik di atas 55-60%, bahkan sering anjlok di bawah 50% pada hari-hari biasa (weekday) di luar musim liburan panjang. Sebagai perbandingan, hotel bintang 4-5 memiliki ketahanan OR yang lebih baik karena segmen pasar yang berbeda.
· Penurunan Tarif Rata-rata Kamar (Average Daily Rate/ADR) juga terjadi. Banyak hotel budget dan melati yang terpaksa mempertahankan tarif pre-pandemic atau memberikan diskon besar-besaran untuk menarik tamu, sehingga margin keuntungan semakin tipis.
Analisis Dampak: Mengapa Hunian Hotel Bisa Tertekan?
Data di atas memperkuat analisis dampak langsung dari ledakan homestay dan guest house:
1. Harga yang Lebih Kompetitif: Dengan biaya operasional rendah, tarif homestay bisa 30-50% lebih murah dari hotel bintang 1 untuk kapasitas yang setara (keluarga/group). Ini menarik segmen pasar yang sensitif harga.
2. Perubahan Pola Permintaan: Wisatawan keluarga dan kelompok muda yang menjadi tulang punggung hotel budget, kini terbagi ke akomodasi alternatif yang menawarkan privasi, dapur, dan ruang bersama dengan harga kompetitif. Data transaksi online menunjukkan peningkatan signifikan pada booking "entire place" untuk 4-6 orang.
3. Lokasi yang Tersebar dan Spesifik: Homestay memenuhi permintaan untuk tinggal di dalam atau sangat dekat dengan destinasi seperti Pujon (Dewandaru, Oro-oro Ombo), Lereng Arjuno, dan desa-desa wisata, area yang tidak banyak dijangkau hotel konvensional.
Respons dan Strategi Bertahan Hotel di Tengah Data yang Menantang
Tekanan data ini memicu adaptasi strategis di kalangan pelaku usaha perhotelan:
1. Segmentasi dan Spesialisasi yang Lebih Tajam: Hotel fokus pada segmen MICE (meeting, incentive, conference, exhibition), wisatawan bisnis korporat, dan paket pernikahan yang kurang tertarik pada homestay.
2. Revolusi Layanan dan Konsep: Banyak hotel bintang 2-3 yang melakukan renovasi untuk mengadopsi konsep "boutique hotel" dengan desain yang kuat, co-working space, dan pengalaman kuliner lokal yang autentik untuk bersaing dalam hal "experience".
3. Kolaborasi dengan Ekosistem Digital: Hotel meningkatkan kemitraan dengan Online Travel Agent (OTA) bukan hanya untuk penjualan, tetapi juga untuk paket yang dikurasi dengan aktivitas wisata, sesuatu yang masih menjadi kelemahan banyak homestay yang dikelola perorangan.
Perspektif Regulasi dan Masa Depan: Menuju Keseimbangan Berbasis Data
Pemerintah daerah, dengan data pertumbuhan yang timpang ini, mulai mengambil langkah:
· Penertiban dan Pendataan: Kota Batu dan Kabupaten Malang mulai menggalakkan pendaftaran dan sertifikasi homestay/guest house (misal, melalui program "Pokdarwis Berseri") untuk memetakan jumlah sebenarnya, menjamin standar kebersihan dan keamanan dasar, serta memasukkan mereka ke dalam kontribusi pajak daerah.
· Kebijakan Berdasarkan Klaster: Mengarahkan pengembangan homestay ke kawasan tertentu untuk mencegah konflik dengan permukiman dan mengurangi tekanan pada infrastruktur di titik-titik jenuh.
Kesimpulan
Data pertumbuhan homestay dan guest house yang eksponensial serta tekanan pada tingkat hunian hotel bintang 1-3 membuktikan bahwa disrupsi di sektor akomodasi Malang Raya adalah nyata. Namun, data juga menunjukkan bahwa pasar tidak statis. Hotel yang beradaptasi dengan fokus pada segmen dan layanan yang tepat masih dapat bertahan.
Masa depan industri akomodasi Malang Raya akan berbentuk pasar yang tersegmentasi dengan lebih matang. Homestay dan guest house akan mendominasi segmen wisatawan leisure yang mencari pengalaman personal dan ekonomis, sementara hotel akan mengkonsolidasikan posisinya di segmen bisnis, MICE, dan wisatawan yang mengutamakan kemudahan layanan terstandar. Regulasi yang berbasis data dan inklusif sangat dibutuhkan untuk menciptakan ekosistem yang sehat, adil, dan berkelanjutan bagi semua pelaku.
(Yuda. FQ).
){kind=link}